Le crédit bail : une solution intéressante pour acquérir vos locaux ?

Vous souhaitez acquérir un local professionnel mais vous n’avez pas les fonds ni envie d’investir une partie de votre trésorerie dans un achat ? Alors le crédit-bail est fait pour vous ! Exclusivement dédié à l’immobilier d’entreprise, cette méthode originale de financement offre de nombreux avantages. On vous explique en quelques points quels sont ses objectifs et son fonctionnement.

Le crédit-bail, qu’est-ce que c’est ?

Une méthode permettant à une entreprise d’acquérir des biens mobiliers ou immobiliers à la fin d’une période de location. Ce contrat de location se conclu entre un établissement financier (crédit bailleur) et une entreprise (crédit-preneur). Il se complète d’une promesse de vente unilatérale à l’issue de laquelle l’occupant pourra acquérir le bien à un prix de vente déterminé.

Nous allons nous concentrer dans cet article sur le crédit-bail immobilier mais gardez en tête qu’il peut s’utiliser pour l’acquisition de biens mobiliers (équipements, véhicules…).

Comment ça fonctionne pour vous, entrepreneur ?

Vous êtes à la recherche d’espaces de travail pour votre entreprise, qu’ils soient pour un usage industriel, commercial ou tertiaire ? Vous avez trouvé LE bien qu’il vous faut pour développer votre activité dans les meilleures conditions ? Alors, il ne vous reste qu’à faire une demande auprès d’un établissement financier agréé qui pourra acquérir le bien, puis vous le louer pour une durée déterminée. A l’expiration de cette période, vous pourrez en devenir propriétaire par transfert de plein droit de la propriété du bien / terrain, par le mécanisme de la levée de l’option d’achat, retenue au crédit-preneur en fin de contrat.

Attention : tous les établissements financiers ne sont pas habilités à réaliser des crédits-bails immobiliers. Ce sont les sociétés financières et filiales des banques spécialisées qui peuvent monter ce type d’opération. Vous trouverez l’annuaire des sociétés financières agrées sur le site de l’Association française des sociétés financières (ASF).

Comment savoir si votre entreprise peut en bénéficier ?

Votre entreprise est imposable à l’impôt sur les sociétés (IS) ? aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou non-commerciaux ? Alors vous êtes concernés !

Sachez que le crédit bailleur étudiera entre autres la nature du bien financé, la situation financière de votre entreprise et sa capacité de remboursement… un peu comme un emprunt immobilier classique.

Pour quels projets ?

Comme mentionné précédemment, le crédit-bail immobilier ne peut porter que sur des locaux à usage professionnel (bureaux, locaux d’activité, commerces). Il peut être utilisé pour :

• Un immeuble déjà construit :

• C’est vous, entrepreneur, qui effectuerez les démarches de recherche du bien (en fonction de vos besoins), de visite, de négociation auprès du vendeur.

• Un immeuble inexistant :

• La banque acquiert le terrain et finance les travaux de construction. La maîtrise d’ouvrage vous est confiée.

Qui fixe les conditions du contrat entre le crédit bailleur et vous, locataire ?

• Loyer : il est fixé librement entre les deux parties (généralement en fonction du coût HT de l’investissement). Ils peuvent être constants, progressifs ou dégressifs ; payés trimestriellement, semestriellement ou annuellement ; d’avance ou à terme échu. S’il s’agit d’un bâtiment neuf, vous pourriez être amené à verser des « pré-loyers » qui correspondent aux intérêts sur les décaissements réalisés par la société de crédit-bail, avant la date de livraison.

• La durée : le contrat de location est de longue durée, généralement signé pour 15 ou 20 ans et parfois même jusqu’à 30 ans. Pour information, à partir de 12 ans, le crédit-bailleur doit obligatoirement publier le contrat au service de publicité foncière.*

• Les conditions de résiliation anticipée : elles sont indiquées dans votre contrat (sous peine de nullité à votre demande uniquement) avec le montant d’éventuelles indemnités. A noter que le contrat ne pourra pas être résilié avant 7 à 10 ans généralement (pour une levée anticipée de l’option d’achat).

Les modalités peuvent donc être plus au moins souples en fonction de l’entente des parties. Quoi qu’il en soit, pensez à bien border votre contrat pour éviter toute surprise.

Le crédit-bail coûte-il plus cher qu’un emprunt traditionnel ?

Il est possible que le coût soit effectivement plus élevé (+/-1 point par rapport aux prêts bancaires à long terme).

Cependant, il faut garder en tête que grâce à cette technique de financement, vous pouvez acquérir votre immeuble sans avoir à immobiliser les ressources financières de votre société.

Que se passe-t-il à la fin du contrat de crédit-bail ?

Cela fait maintenant plusieurs années que vous occupez le bâtiment. La fin de votre contrat de location approche… plusieurs choix s’offrent à vous :

• acheter le bien
• poursuivre la location
• restituer l’usage du bien au bailleur

En cas d’acquisition, vous devez lever l’option d’achat en exécutant la promesse de vente prévue au contrat. Cette action donnera lieu au transfert de propriété de l’immeuble. Vous devrez donc régler le montant qui a été initialement fixé, qui est soit symbolique (1€) soit compris entre 5 et 15% du prix d’achat du bien.

Si vous décidez pour une quelconque raison de céder votre contrat à un tiers, l’éventuel bénéfice que vous en tirerez sera considéré comme une plus-value professionnelle (imposable sur la base de la différence entre le prix de vente et le total des quotes-parts de loyers non déduites).

Et si durant l’occupation, mon entreprise fait faillite ?

L’établissement financier sera tenu de poursuivre le financement du crédit-bail. En cas de reprise de l’entreprise, c’est le nouveau preneur qui reprendra le règlement des loyers sans être dans l’obligation de régler les sommes antérieures.

Les avantages du crédit- bail immobilier :

• Pas d’apport de fonds propres ni prêt bancaire pour financer votre patrimoine immobilier
• Vous n’êtes pas propriétaire du bien durant la période du crédit-bail ce qui signifie que vous économisez certaines taxes, comme la foncière par exemple. Cependant, vous serez redevable des différentes charges courantes de l’immeuble (entretien, assurance, impôts, etc.) et de la cotisation foncière des entreprises (CFE)
• Vous pouvez déduire intégralement les loyers que vous réglez (charges déductibles)*. Qui plus est, l’indexation des loyers s’avère généralement très faible

Vous souhaitez aller plus loin ?

– Pour en savoir plus sur les règles de fiscalité en cas d’achat, nous vous conseillons cet article : https://www.lecoindesentrepreneurs.fr/fiscalite-du-credit-bail-immobilier/

– Le financement SOFERGIE pour investir en économisant de l’énergie et en protégeant l’environnement : https://www.asf-france.com/wp-content/uploads/Metiers/Fiches/Fiche-FR-Sofergie.pdf

* A l’exception des contrats conclus depuis le 1^er janvier 1996 lorsque le prix prévu dans la levée d’option est inférieur au prix du terrain.

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