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À Annecy, l’attractivité du territoire est une opportunité autant qu’un défi. Les entreprises cherchent à se développer, les investisseurs à sécuriser leurs actifs et les propriétaires à valoriser leur patrimoine dans un marché où les opportunités peuvent être rares et les décisions structurantes. Dans ce contexte, un projet immobilier ne se résume pas à trouver des locaux ou à réaliser une transaction. Il s’agit de faire les bons choix au bon moment.
Implantée au Parc des Glaisins depuis plus de 30 ans, l’agence Groupe Axite d’Annecy accompagne les acteurs du territoire avec une approche globale de l’immobilier d’entreprise, du conseil à la gestion des actifs, en passant par la transaction, les travaux, l’aménagement et l’équipement.
Un marché sous contrainte d’offre depuis 2021 : malgré la reconstitution progressive du stock, les valeurs résistent, ancrées par la rareté du foncier neuf en Haute-Savoie.
L’agence CBRE Axite d’Annecy intervient sur un territoire qui s’étend du Grand Annecy jusqu’à l’Albanais (Rumilly), en passant par le Pays Rochois et les secteurs de Fillière-Cruseilles. Cette diversité géographique permet à chaque entreprise (tertiaire, industrielle, artisanale ou commerciale) de trouver la localisation adaptée à ses contraintes et à son ambition.
Premier pôle de bureaux de Haute-Savoie. Loyers prime à 250 € HT/m²/an, pipeline de programmes neufs jusqu’en 2028 : Opale (4 682 m²) et Le Cairn (6 639 m²) aux Glaisins, Ébène (2 970 m²) à Poisy-Calvi. La référence absolue pour les entreprises qui recherchent image, qualité environnementale et accès aux talents qualifiés.
Pôle historique de l’ouest agglo, dense en PME de services, prestataires industriels et activités légères. Suite aux rationalisations de parcs immobiliers des grands comptes depuis 2023, des surfaces récentes de bonne facture sont disponibles, à des conditions plus accessibles que les Glaisins.
Zone d’activité mixte sur l’axe A41 Annecy-Chambéry. Adapté aux activités industrielles, au négoce BtoB et aux services à l’industrie. Valeurs plus compétitives, bonne accessibilité poids lourds, tissu de PME techniques ancré.
Plusieurs livraisons neuves attendues d’ici 2027 : YNO (1 085 m²) et Openway (2 556 m²) à Seynod, Ébène (2 970 m²) à Poisy. Secteurs attractifs pour les professions de santé, la formation et les structures tertiaires de taille intermédiaire, bien desservis par les transports en commun.
Rumilly, tête de bassin de l’Albanais, abrite un tissu industriel et agroalimentaire actif. Les entreprises qui cherchent des locaux d’activité polyvalents (hauteur sous ferme, surfaces adaptées à la production ou au stockage) y trouvent des opportunités à des valeurs sensiblement inférieures à celles de l’agglomération centrale. Le Pays Rochois (Reignier-Ésery, La Roche-sur-Foron) complète ce maillage avec son tissu de PME de mécanique et de sous-traitance.
La qualité de vie est devenue un argument de recrutement à part entière. En Haute-Savoie, c’est un avantage structurel : lac d’Annecy, massifs alpins à 30 minutes, taux de chômage à 5 % sur le Grand Annecy et revenu médian de 28 120 € : des indicateurs qui confirment l’attractivité d’un territoire économiquement sain, capable de capter et de retenir les profils qualifiés.
Le loyer prime des bureaux neufs ou récemment restructurés atteint 250 € HT/m²/an sur le Parc des Glaisins (Annecy-le-Vieux), qui constitue la référence haute du marché. Pour des locaux récents de bonne qualité, la fourchette se situe entre 180 et 220 €/m²/an, et entre 140 et 170 €/m²/an pour des surfaces plus anciennes ou moins bien situées. La surface moyenne transactée sur le bassin annécien tourne autour de 190 m², avec une nette prépondérance des locations sur les ventes.
Oui, le territoire dispose d’un pipeline de livraisons significatif jusqu’en 2028. Les programmes en cours de commercialisation incluent Opale (4 682 m²) et Le Cairn (6 639 m²) au Parc des Glaisins, Ébène (2 970 m²) à Poisy-Calvi, ainsi que YNO (1 085 m²) et Openway (2 556 m²) à Seynod. Le stock total disponible atteint 50 190 m², dont 23 % de neuf, une profondeur d’offre nettement supérieure aux années 2022-2023 où la tension était extrême.
L’arbitrage dépend principalement de la pérennité du projet et de la capacité de financement. À l’achat : le prix du neuf est de l’ordre de 4 300 € HT/m², avec un taux de rendement prime à 7 %, ce qui rend l’acquisition intéressante pour un propriétaire-occupant sur le long terme. À la location : la flexibilité est préservée, l’accès au neuf est immédiat sans immobilisation de capital, et les conditions de bail restent négociables dans l’environnement actuel. Les profils en forte croissance ou en phase d’incertitude stratégique privilégient généralement la location.
Les zones les plus adaptées aux activités logistiques et industrielles avec accès poids lourds et quais sont le Parc Altaïs (Chavanod) sur l’axe A41, les zones de l’Albanais (Rumilly, Saint-Félix-de-Valois) et du Pays Rochois (Reignier-Ésery, La Roche-sur-Foron). Ces secteurs offrent des locaux avec hauteur sous ferme, portes sectionnelles et accès PL à des valeurs sensiblement inférieures à l’agglomération centrale. À noter : la loi ZAN réduit durablement les possibilités de nouvelles constructions, ce qui renforce la valeur des actifs existants bien configurés.
Le prix de vente des locaux d’activité neufs atteint 2 200 € HT/m² en 2025, en hausse continue depuis 1 400 €/m² en 2021, soit une progression de près de +57 % en quatre ans. Cette dynamique est portée par la raréfaction du foncier disponible en Haute-Savoie et par la demande soutenue des PME industrielles, des services BtoB et des acteurs de la logistique. Le marché de la vente est également actif grâce au retour des opérations en clés en main depuis 2025.
Les taux de rendement prime se situent à 7 % pour les bureaux et 8,5 % pour les locaux d’activité. Ces niveaux intègrent une prime de liquidité par rapport à Lyon (5-5,75 %), qui reflète la profondeur plus faible du marché annécien. En contrepartie, la rareté du foncier et la demande structurelle constituent un plancher solide pour les valeurs locatives. Le marché de l’investissement à Annecy est dominé par les acteurs locaux et régionaux, souvent sur des opérations de gré à gré.
Oui, et plusieurs indicateurs le confirment : taux de chômage à 5 % sur le Grand Annecy, revenu médian de 28 120 €, tissu économique structuré autour de filières d’excellence (sport outdoor, numérique, santé, industrie de précision). La position géographique est également un atout, Lyon à 1h30, Genève à 30 min, Grenoble à 1h15 : tout comme l’accès à l’aéroport international de Genève-Cointrin (45 min). Pour les entreprises qui investissent dans leur marque employeur, le cadre de vie (lac d’Annecy, massifs alpins, pistes cyclables) est un argument différenciant dans les arbitrages de recrutement des profils qualifiés.
Les secteurs les plus actifs en 2025 sur le bassin annécien sont l’informatique et le digital (SSII, acteurs de l’IA et du SaaS en fort développement), la santé (cabinets médicaux, structures paramédicales, télémédecine), le sport et l’outdoor, filière emblématique du bassin avec de nombreux acteurs de rang international, et l’enseignement-formation. La demande exprimée a progressé de +59 % en 2025 par rapport à 2024, signe que les projets mis en veille lors de la remontée des taux reviennent sur le marché.
Les emplacements prime, rue de la République, galerie Bonlieu, axes piétons historiques, sont structurellement rares et très demandés, avec une vacance quasi nulle et des valeurs locatives élevées. Il faut anticiper et s’inscrire en pré-commercialisation. Les axes secondaires offrent davantage de disponibilités, dans un contexte où la demande des enseignes tend à se concentrer sur les secteurs à forte visibilité et fort flux piéton. Les professions de santé, la restauration et les supermarchés de proximité constituent les secteurs les plus actifs.
Le Groupe AXITE couvre l’ensemble du cycle de l’immobilier professionnel sur Annecy et la Haute-Savoie. CBRE Axite assure la transaction : location et vente de bureaux, locaux d’activité et commerces, avec une connaissance fine des valeurs et des disponibilités. INSIDE (contractant général) accompagne les entreprises dans la conception et la réalisation de leurs espaces de travail : fit-out, rénovation intérieure, agencement sur mesure. WOM couvre l’ameublement professionnel : mobilier neuf, location avec option d’achat (LOA) et solutions d’économie circulaire (Second Life). Axite Gestion, présente à Annecy, assure la gestion locative et le property management des actifs en Haute-Savoie. Un interlocuteur groupe unique, quatre expertises complémentaires.
