Immobilier d’entreprise et covid-19 | Ce qu’il faut retenir du décret

Le 25 mars dernier, l’ordonnance n°2020-316 prévoyait diverses mesures dédiées à l’immobilier d’entreprise. Le décret du 1er avril 2020 vient préciser les conditions d’application de ces mesures pour les locaux professionnels et leur gestion locative (paiement des loyers, factures…) dès lors que l’activité de l’entreprise locataire est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19.

Ce que prévoit l’ordonnance

• Une mesure d’interdiction des suspension, interruption ou réduction, y compris par résiliation de contrat, de la fourniture d’électricité, de gaz ou d’eau et de l’obligation de report des factures dues pour ces fournitures.
• Certaines entreprises ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux. Sont concernés des loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (soit le 24 juillet 2020, en l’état).

Attention : en aucun cas cette ordonnance ne prévoit d’annulation des loyers et charges en cours durant la période précitée. Beaucoup de nos clients le croient à tort. L’esprit de l’ordonnance est d’alléger les sorties de trésorerie de certaines catégories de locataires professionnels ou commerciaux en interdisant au bailleur toute mesure coercitive durant la période et en invitant les parties à trouver des solutions amiables pour aménager le paiement a posteriori de ces sommes.

Les critères d’éligibilité

Sont concernées des personnes physiques et personnes morales (sociétés…) de droit privé résidentes fiscales françaises, exerçant une activité économique.

En outre, l’entreprise locataire doit répondre aux conditions cumulatives suivantes :

• Début de l’activité avant le 1er février 2020 ;

• Effectif inférieur ou égal à dix salariés ;

• Montant du chiffre d’affaires HT constaté lors du dernier exercice clos inférieur à un million d’euros 

> Pour les entreprises n’ayant pas encore clos d’exercice, le chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020 doit être inférieur à 83.333 € ;

• Bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l’activité exercée inférieur à 60.000 € au titre du dernier exercice clos

> Pour les entreprises n’ayant pas encore clos un exercice, le bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant est établi, sous leur responsabilité, à la date du 29 février 2020, sur leur durée d’exploitation et ramené sur douze mois ;

• Dirigeant personne physique ou, s’il s’agit de personnes morales, le dirigeant majoritaire, non titulaire au 1er mars 2020 d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de vieillesse et absence de perception, entre le 1er mars et le 31 mars 2020, d’indemnités journalières de sécurité sociale d’un montant supérieur à 800 € ;

• Absence de contrôle par une société commerciale au sens de l’article L 233-3 du Code de Commerce

> Si l’entreprise contrôle une ou plusieurs sociétés commerciales au sens de l’article L 233-3 du Code de Commerce, respect des seuils précités pour la somme totale des salariés, des chiffres d’affaires et des bénéfices des entités liées

Ce à quoi s’ajoute deux conditions supplémentaires :

• Les personnes concernées ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ;
• Elles ont subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 70 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 :

> par rapport à la même période de l’année précédente ;

> ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2019, par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l’entreprise et le 29 février 2020

> ou, pour les personnes physiques ayant bénéficié d’un congé pour maladie, accident du travail ou maternité durant la période comprise entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2019, ou pour les personnes morales dont le dirigeant a bénéficié d’un tel congé pendant cette période, par rapport au chiffre d’affaires mensuel moyen sur la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 29 février 2020.

Entreprises | Les démarches à effectuer pour bénéficier des mesures de report

Vous êtes locataire. Pour bénéficier des mesures, vous devez :

• justifier que vous remplissez les conditions posées en produisant une déclaration sur l’honneur attestant du respect des conditions prévues, et de l’exactitude des informations déclarées.

• présenter l’accusé-réception du dépôt de demande d’éligibilité au « fonds de solidarité » (opérationnel depuis le 1er avril 2020 sur le site impot.gouv.fr) ou à défaut, présenter une copie du dépôt de la déclaration de cessation de paiements ou du jugement d’ouverture d’une procédure collective. En tant que locataire, hors cessation des paiements et procédure collective, vous devez donc justifier du dépôt d’une demande d’aide au titre du fonds de solidarité pour bénéficier des mesures prévues par l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020.

Propriétaires | Nos conseils pour répondre aux demandes de report de crédit

Au cours de ces dernières semaines, beaucoup de locataires ne correspondant pas à ces conditions se manifestent.

Nous vous conseillons donc d’étudier chaque demande au cas par cas et dans l’hypothèse d’une suite favorable de vous rapprocher si besoin de votre banque pour décaler les échéances de prêts que vous devez acquitter pour le financement des biens loués.

Il est nécessaire pour les parties de trouver un terrain d’entente amiable afin de protocoler au mieux l’échéancier des sommes dues. Il n’est pas dans l’intérêt du bailleur de mettre en défaut son locataire dans cette période complexe. Il n’est pas de celui du locataire de compter sur le contexte pour passer en force auprès du bailleur et annuler de son propre chef ses obligations locatives.

Nos agences Axite CBRE restent à votre entière disposition pour vous apporter des réponses et conseils par rapport à votre situation.

Contactez-nous

• Décret n° 2020-378 du 31 mars 2020 : cliquer ici
• Ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 : cliquer ici