Résiliation anticipée du bail commercial : une décision à l’amiable entre locataire et propriétaire

Vous louez actuellement des locaux et vous souhaitez les libérer avant la date de fin de la période triennale prévue dans votre bail ? Axite CBRE vous guide dans la démarche à suivre pour mener à bien votre projet.

Vous le savez, dans la vie d’une entreprise, rien n’est figé et encore moins ses besoins immobiliers. Augmentation ou diminution d’effectif, nouveaux besoins d’organisation, d’accessibilité, opportunité d’achat à ne pas manquer… aucune société n’est à l’abri de devoir changer de locaux avant la date de fin initialement prévue dans le bail commercial.

Pour rappel, ce dernier est en principe conclu pour une durée de 9 ans avec possibilité de résiliation tous les 3 ans (par LRAR ou exploit d’huissier avec minimum 6 mois de préavis). Donc, si l’expiration de la période triennale est trop lointaine pour vous, il est possible de convenir avec le bailleur d’une résiliation à l’amiable par anticipation.

Comment procéder ? Convenez d’un rendez-vous avec votre propriétaire !

Bonne nouvelle, vous êtes libre de partir à tout moment sur accord mutuel avec votre bailleur. Aucune formalité ne sera demandée à partir du moment où vous acceptez tous deux de manière certaine et non équivoque la résiliation de votre contrat de location. Un document écrit et signé par les deux parties, constatant la résiliation du bail de façon anticipée et à l’amiable, est primordial et sera salutaire en cas de litige.

Dans ce document, nous pourrons retrouver :

• les délais de libération des locaux,
• la restitution du dépôt de garantie (après règlement des éventuelles autres sommes dues : loyers/charges impayés, indemnités…),
• la date de fin de bail effective…
• et tous les éléments qui vous semblent importants à mentionner.

Pensez donc bien à vérifier en amont qu’aucune clause dans votre bail ne vous interdit de quitter vos locaux hors période triennale ainsi que le moment d’éventuelles indemnités à verser en cas de départ anticipé.

Enfin, s’il vous arrivait de ne pas trouver un accord avec votre propriétaire, vous pouvez envisager de faire les démarches de votre côté afin de trouver un repreneur/successeur des locaux que vous occupez actuellement.

Sans succès, et si vous devez vraiment partir, vous pouvez vous attendre à régler une indemnité correspondant entièrement aux loyers dus jusqu’à la fin de la période triennale en cours. Il est fréquent que le bailleur souhaite la résiliation anticipée à la présentation préalable d’un locataire successeur.

Côté propriétaire, certains cas exceptionnels peuvent justifier l’exercice du droit de reprise du bien (par voie d’huissier, à la fin d’une période triennale) :

• démolition de l’immeuble constaté insalubre,
• reconstruction de l’immeuble,
• surélévation de l’immeuble,
• exécution de travaux prescrits ou autorisés dans le cadre de la restauration de l’immeuble

Dans certains cas, le bailleur sera tenu de payer des indemnités d’éviction au locataire ou lui proposer un local de remplacement équivalent. Il faudra alors ajouter une indemnité pour privation de jouissance et moins-value de son fonds, un remboursement des frais de déménagement/emménagement….

Bon à savoir :

• Un propriétaire ne peut pas refuser de rendre le dépôt de garantie en cas de résiliation anticipée s’il l’accepte, sauf si l’accord prévoit la conservation du dépôt.
• Le redressement et/ou la liquidation judiciaire n’entrainent pas la résiliation d’un bail commercial (toute clause contraire étant réputée non écrite),
• En cas de départ à la retraite : le locataire (à l’exception des dirigeants de SA/SAS) avec justification de sa demande de droits à la retraite, peut donner congé à tout moment en cours de bail. L’acte d’huissier est alors nécessaire (préavis de 6 mois minimum avant la date de départ prévue).

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