Investissement bureaux en Auvergne-Rhône-Alpes

Tendances générales du marché de l’investissement

Le marché de l’investissement en bureaux en Auvergne-Rhône-Alpes a subi une correction significative en 2023, à la fois des valeurs, mais aussi des volumes, comme l’explique Yves Gourdin, directeur Investissement régions CBRE. Malgré un contexte locatif favorable, le marché d’investissement a souffert d’un climat économique difficile, marqué par une forte correction des valeurs et des volumes. Les investissements en immobilier tertiaire en France ont chuté de plus de 50 %, avec -8 milliards d’investissements en immobilier tertiaire. L’ensemble des secteurs géographiques et des classes d’actifs sont affectés.

Le contexte économique demeure difficile et incertain, mais les prévisions restent assez optimistes quant à sa stabilisation. Malgré ce panorama morose, le marché de l’investissement en région nous donne confiance en l’avenir.  

Chute des volumes d’investissement bureaux et correction du marché

Le volume total d’investissement en bureaux dans la région s’élève à 1,4 milliards d’euros au 3ᵉ trimestre 2023, avec des projections d’atterrissage autour de 1,6 milliards d’euros pour la fin de l’année. Une réduction considérable par rapport aux 3,8 milliards d’euros investis l’année précédente.

Auvergne-Rhône-Alpes a connu une des corrections les plus fortes, avec seulement, 383 millions de volumes investis, représentant un net décrochage par rapport aux années précédentes. Pour rappel, l’Auvergne-Rhône-Alpes représente 27 % des volumes investis en bureau en région.

Investissement en VEFA en AURA

Les Ventes en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) sont confrontées à des défis majeurs dans le contexte actuel. Yves Gourdin souligne deux problématiques principales : le coût élevé du portage financier et la difficulté de déterminer un taux de rendement pour des livraisons futures. Cette situation crée une incertitude considérable pour les comités d’investissement, entraînant un ralentissement notable des transactions VEFA.

Ce phénomène est d’autant plus paradoxal que le marché locatif, en déficit de produits neufs, continue de les rechercher activement, notamment pour les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) qui privilégient les produits de qualité.

Évolution des taux de rendement prime en Auvergne Rhône-Alpes

Les taux de rendement « prime » à Lyon ont connu une hausse substantielle, passant de 3,40% en mai/juin 2022 à 5,50% en 2023, illustrant une correction rapide du marché. Cette augmentation s’explique par la nécessité de refléter la hausse des rendements obligataires et l’introduction d’une prime de risque immobilière plus élevée. À Paris, la hausse a été moins marquée, passant de 2,65% à 4,35%, resserrant l’écart entre les taux prime de Paris et de Lyon. Yves Gourdin explique que plusieurs facteurs influencent l’évolution des taux de rendement :

• Prime de risque immobilière : avec des rendements obligataires atteignant 4% ou plus, les investisseurs exigent une prime de risque immobilière plus élevée pour justifier les investissements dans le secteur.
• Concurrence du marché parisien : le marché parisien, confronté à des problématiques de dette, influe sur la dynamique des investissements en région.
• Manque de références : le troisième facteur crucial influant sur le marché d’investissement en bureaux en Auvergne-Rhône-Alpes est le manque de références transactionnelles récentes. Cette lacune rend la détermination précise du taux de rendement prime particulièrement complexe.
• Marché de l’investissement en faveur des acheteurs : auparavant, le marché était fortement orienté vers les secteurs prime, avec une forte pression sur les taux de rendement. Aujourd’hui, le marché est devenu plus favorable aux acheteurs.

État des lieux des investissements bureaux en AURA

En 2023, la région Auvergne-Rhône-Alpes a connu une baisse notable des investissements dans le secteur de l’immobilier d’entreprise, reflétant les défis économiques et les ajustements du marché. Lyon, en tant que moteur économique régional, représente plus de 80 % des volumes investis dans la région. Cependant, même cette ville clé a subi une diminution significative des investissements, enregistrant seulement 292 millions d’euros cette année, loin de son niveau habituel proche du milliard d’euros.

Parmi les investissements notables cette année à Lyon, une transaction majeure a porté le marché : l’opération Welink, représente à elle seule 100 millions d’euros. Nous constatons un décrochage marqué du marché lyonnais, explique Yves Gourdin, avec un taux de rendement prime qui a atteint 5,50%. Grenoble, le deuxième marché d’AURA a également subi des ajustements, avec des taux estimés à 6,25%. Les autres secteurs avoisinent les 7 %. 

Les produits vendus en blanc semblent être les mieux positionnées dans le contexte actuel, tandis que les actifs CORE, ont subi une dévaluation notable.

Un changement notable s’est opéré dans la répartition des transactions par tranche de volume. Alors que la moyenne quinquennale indiquait que 30% des volumes transactés étaient inférieurs à 30 millions d’euros, cette année, cette proportion a grimpé à 70 %. La taille moyenne des investissements a ainsi été réduite de moitié, illustrant un marché plus prudent et adapté au contexte actuel.

Transactions significatives à Lyon, Grenoble et Valence

Synthèse et avenir du marché

Le marché 2023 de l’investissement en bureaux en Auvergne-Rhône-Alpes a été marqué par plusieurs défis et ajustements significatifs :

• Impact sur le volume d’investissement : le volume global d’investissement a été lourdement impacté, révélant une tendance baissière marquée dans les engagements financiers dans le secteur des bureaux.
• Problématiques des VEFA : le marché des Ventes en l’État Futur d’Achèvement a été particulièrement pénalisé, malgré une demande locative forte pour les produits neufs. La difficulté réside principalement dans le portage financier et la réticence des investisseurs face à l’incertitude des rendements futurs.
• Décompression rapide des taux de rendement : Yves Gourdin souligne la rapidité avec laquelle le marché a ajusté les taux de rendement, bien que pas aussi rapidement que les rendements obligataires. Cette réactivité est vue comme un point positif, indiquant une capacité du marché à s’adapter aux nouvelles réalités économiques.

Perspectives du marché de l’investissement tertiaire AURA

En regardant vers l’avenir, plusieurs éléments clés se dessinent pour le marché de l’investissement en bureaux en Auvergne-Rhône-Alpes :

• Volume d’investissement espéré : Les projections actuelles suggèrent un atterrissage à un volume d’environ 1,6 milliards d’euros, marquant un indicateur potentiel de reprise pour le marché.

• Stabilisation des valeurs : la clé pour redynamiser le marché réside dans la stabilisation des valeurs immobilières. Une fois que les valeurs seront stabilisées, il est attendu que le marché retrouve une certaine fluidité et dynamisme.

• Considération de la prime de risque par les vendeurs : les vendeurs doivent dorénavant prendre en compte la nécessité pour les investisseurs d’intégrer une prime de risque significative dans leurs calculs. Dans un contexte où les rendements obligataires offrent des alternatives attrayantes, le marché immobilier doit proposer des rendements compétitifs pour séduire les investisseurs.

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Sources :

Cet article a été rédigé grâce à la contribution d’Yves Gourdin, Directeur Investissement Région CBRE France. Il a apporté son expertise concernant le marché de l’investissement tertiaire, lors de la conférence sur le marché de l’immobilier d’entreprise 2023 en Auvergne-Rhône-Alpes, qui s’est déroulée le 23 novembre 2023 à Lyon.