Locaux équipés : l’opportunité fiscale à ne pas manquer !

Le rendement locatif moyen des locaux professionnels sur le Sillon Alpin avoisine les 6 à 8% (versus 2 à 4% pour de la location de logements nus). Si l'on rajoute à cela les nombreux avantages fiscaux offerts par la location de "locaux équipés" par rapport à la location meublée (uniquement réservée à l’habitation), il faut s'y intéresser ! Que vous cherchiez à réaliser un investissement immobilier ou à choisir la meilleure solution fiscale pour votre activité, nous vous conseillons d’explorer la piste des locaux équipés.

Les "locaux équipés", qu'est-ce que c'est ?

Il s’agit ici de louer des locaux professionnels (essentiellement des bureaux ou des locaux commerciaux) munis du mobilier et du matériel nécessaire à leur exploitation. Le caractère « équipé » du local s’apprécie par le fait que le locataire n’aura pas besoin d’apporter par lui-même des équipements ou aménagements spécifiques à son activité. De ce fait, il est couramment plus aisé le mettre en place pour des activités tertiaires.

A qui s’adresse cette solution ?

A tous les (futurs) propriétaires à la recherche d’une piste fiscale efficace. Que vous souhaitiez par la suite occuper ou non ces locaux professionnels, l’intérêt de cette stratégie réside dans le fait qu’en achetant en « locaux équipés », votre activité sera considérée comme « commerciale ». Vos revenus seront alors des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non plus des revenus fonciers fortement imposés et strictement réglementés*. En effet, le régime des BIC permet de déduire l’ensemble des frais et charges engagés pour l’exploitation de l’activité comme :

• les frais d’acquisition : frais de notaire, honoraires, droits de mutation ou d’enregistrement, commissions, frais d’actes… (sur le premier exercice ou sur une période de 5 ans)
• les amortissements mobiliers et immobiliers (excepté la quote-part terrain) tous les ans
• la totalité des intérêts financiers

Ainsi, l’imposition des revenus est quasiment neutralisée pendant une très longue période (amortissement des équipements sur une dizaine d’années et le foncier sur une trentaine) et devient même possible l’année de l’acquisition. En déterminant librement le résultat en fonction des dispositions des BIC, vous bénéficiez de « boni fiscaux ».

Qui plus est, les locaux étant loués équipés, vous serez soumis à la TVA. Vous pourrez donc récupérer les taxes payées pour les travaux, l’achat d’équipements, de mobilier et même sur l’achat du bien si ce dernier est neuf ou en cours de construction. Si vous louez, choisissez impérativement un locataire qui peut récupérer la TVA sur ses loyers (pas de professions médicales par exemple).

La structure la plus adaptée ?

Vous pouvez réaliser cet investissement directement en tant de personne physique ou bien par l’intermédiaire d’une société de personnes. Peu répandue en France (notamment à cause du risque encouru par les associés en cas de difficulté), la SNC représente la structure la plus adaptée. Ce ne pourra en aucun cas être une SCI puisque l’activité exercée est de nature commerciale.

À noter, cette activité peut être exercée à titre professionnel ou non. On constate par ailleurs que ce n’est généralement pas le cas : ainsi, le déficit ne pourra pas être imputable sur le revenu global de l’exploitant mais uniquement sur les bénéfices futurs de la société.

Les points de vigilance

• en tant qu’activité commerciale, vous serez affilié au régime social des indépendants : vous devrez payer des charges sociales sur les bénéfices dégagés et pour les associés en cas de SNC. Attention, elles peuvent atteindre jusqu’à 30% du revenu généré. Elles restent cependant déductibles du bénéfice imposable, réduisant ainsi leur impact réel.
• si vous n’occupez pas votre local, le locataire quant à lui bénéficie de la « propriété commerciale » ce qui lui permet d’occuper le local autant de temps qu’il le souhaite.

En cas de revente de l’immeuble

Avec une SNC, les amortissements pratiqués augmentent mathématiquement la plus-value qui peut donc être potentiellement importante puisqu’elle se calcule comme suit :

Plus-value = prix de vente – valeur nette comptable (prix de revient – amortissements déduits)

Cela reste à nuancer car la valeur généralement prise par un immeuble professionnel au fil des ans est bien souvent faible. Quoi qu’il en soit, c’est le régime fiscal de la plus-value professionnelle qui sera appliqué. Si votre entreprise est soumise à l’impôt sur le revenu, vous serez cependant exonéré si l’activité existe depuis plus de 5 ans et si le chiffre d’affaires est inférieur à 90 000€ HT.

Pour conclure

C’est une solution un peu complexe à mettre en place mais très efficace sur le plan fiscal. Elle s’adresse notamment aux investisseurs souhaitant exercer leur activité professionnelle dans leurs locaux. Si ce n’est pas le cas, ne vous faîtes pas de soucis, le flex-office a le vent en poupe !

Sur le Sillon Alpin, il devient de plus en plus difficile de trouver des bureaux modernes, bénéficiant d’un emplacement unique et entièrement équipés avec du matériel de qualité. De nombreuses entreprises sont prêtes à louer des espaces de travail immédiatement disponibles et surtout ne nécessitant aucun investissement à l’installation… De plus, la recherche de souplesse vis-à-vis des contraintes imposées par un bail commercial ou encore les services d’accompagnement ne finissent pas de séduire, qu’il s’agisse de TPE ou de grands groupes.

Dans la pratique, en tant de bailleur, vous ferez signer à votre locataire une convention (et non un bail) et lui demanderez de régler une redevance trimestrielle (en lieu et place d’un loyer). Outre la mise à disposition du mobilier, salle d’attente/chaises, salle de pause avec machine à café, matériel informatique, ligne téléphonique privative, corbeille à papier, salle de réunion avec vidéoprojecteur…

Les prestations suivantes devront également incluses : ménage, électricité, chauffage, internet, charges locatives et taxe foncière/bureaux, assurance mobilier et locaux. Vous pourrez même aller plus loin en proposant un accueil visiteurs, un standard téléphonique ou des prestations informatiques diverses… bref, tout pour permettre à vos futurs locataires de se consacrer au développement de leur entreprise et à l’évolution de leur activité professionnelle en toute sérénité.

POURQUOI INVESTIR EN IMMOBILIER D'ENTREPRISE ?

* Rappel : selon de Code Général des Impôts (article 31), sont admis en déduction des revenus fonciers pour la détermination du revenu foncier imposable :

• Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
• Les primes d’assurance (assurance PNO obligatoire pour le propriétaire) ;
• Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, diminuées du montant des provisions déduites l’année précédente qui correspond à des charges non déductibles ;
• Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt sur le revenu prévu à l’article 200 quater
• Les impôts, autres que celles incombant normalement à l’occupant, perçues, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales (principalement taxe foncière)
• Les intérêts d’emprunts contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés
• Les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles