Le marché de l’immobilier professionnel grenoblois en 2024 : état des lieux du marché

Hugues de Villard, président de la FNAIM Entreprise Isère et directeur associé de CBRE AXITE, a ouvert la soirée sur un constat partagé par tous les intervenants : des perspectives incertaines, un marché sous pression et un besoin urgent de simplifier les démarches. Le secteur est à un tournant, entre signaux encourageants et défis majeurs.

Bureaux : un net ralentissement

Présenté par Stéphanie Baroncelli (Arthur Loyd) et Sophie Blanc (BNP Paribas Real Estate), l’état des lieux révèle une stagnation marquée, surtout sur les grandes surfaces. La demande placée chute à 37 637 m², soit 24 % de moins qu’en 2023, qui avait déjà reculé de 49 %, et 42 % sous la moyenne décennale (65 485 m²). Le sud de l’agglomération reste le secteur le plus attractif, avec 41 % des transactions.

Le stock, lui, continue de monter, porté par la libération de locaux anciens, la réduction des surfaces avec le flex office et le télétravail, et 43 000 m² de bureaux neufs livrés, un volume inédit. Les loyers restent stables ; avec ce stock et une demande en baisse, une hausse sensible paraît peu probable. Pour 2025, la fin des triennales et l’offre neuve pourraient relancer le marché en fin d’année.

Locaux d’activité : une offre sous pression

Paul-Olivier Escallier (CBRE AXITE) et Guillaume Woutaz (Arthur Loyd) ont détaillé une demande placée en hausse de 56 %, au-dessus d’une année 2022 déjà exceptionnelle. Les ventes représentent 62 % des surfaces placées : la location tombe à un niveau historiquement bas.

Le stock inquiète : 55 000 m², environ quatre mois de commercialisation, en recul de 11 % sur un an. Les acteurs dénoncent des projets d’aménagement qui oublient les locaux d’activité. Signal positif toutefois : quatre opérations neuves peuvent être proposées en même temps, une première depuis plusieurs années. Les valeurs locatives et vénales montent, sous l’effet de la rareté.

Commerces : une transition nécessaire

François Gagliardi (CBRE AXITE) et Xavier Filippi (Valoris) ont décrit un secteur bousculé par les nouvelles habitudes de consommation : l’équipement de la maison souffre, la seconde main gagne du terrain, la hausse des coûts énergétiques pèse sur les marges. Les segments haut de gamme et entrée de gamme résistent mieux que la tranche intermédiaire.

Avec 14 000 m² placés, en hausse de 56 %, et 12 % de vacance, le marché reste dans la moyenne. Les experts appellent à simplifier les démarches des porteurs de projets et à réajuster les loyers des locaux premium vacants. L’arrivée d’indépendants et de concept stores pourrait redynamiser l’hypercentre en 2025.

Investissement : au plus bas depuis 2016

Robert Di Foggia (CBRE AXITE), Sylvain Michalik (BNP Paribas Real Estate) et Sébastien Ardevol, président du comité des banques de l’Isère, ont relevé des signes rassurants : la baisse des taux semble durable, l’inflation est maîtrisée et le taux de refus de crédits reste bas, à 3,5 %. Mais Grenoble n’a attiré que 65,6 millions d’euros, contre 120 millions en 2023, bien en deçà de la moyenne décennale de 108 millions.

Le rendement prime des bureaux se stabilise à 6,71 %. Les institutionnels restent majoritaires ; les fonds privés progressent, avec 45 millions d’euros investis (+12 %), mais exigent 8 à 9 % de rentabilité. Un retour progressif des investisseurs est attendu à partir de la mi-2025.