Propriétaire et locataire : comment bien gérer son bien
La répartition entre propriétaires et locataires des charges locatives et des travaux nécessaires à la bonne gestion d'un bien a été précisé par la loi Pinel. Petit tour d'horizon. La loi « relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises », dite loi « Pinel », publiée en juin dernier, réforme le bail commercial. Un décret d'application du 5 novembre précise la répartition entre propriétaire et locataire, des charges locatives et des travaux. L'objectif : protéger davantage le locataire.
Une gestion saine et responsable
D'un point de vue général, le propriétaire est responsable du clos-couvert et le locataire du fonctionnement d'usage du bâtiment. Une gestion saine et préventive permet à chacun d'entretenir le bien pour éviter des coûts trop importants en sortie de bail. « Nous conseillons aux propriétaires d'organiser plusieurs visites par an pour vérifier l'état du bien et effectuer des travaux s'il y a lieu », précise Xavier Troillard de CBRE AXITE à Chambéry. Attention le bail commercial doit prévoir ces visites. De son côté le locataire a intérêt à réaliser les travaux en temps et en heure en cas de dysfonctionnement de certains éléments, comme la climatisation ou une porte d'accès. A lui également de tenir informé le propriétaire dans les délais en cas de problème impactant le clos-couvert, comme une fuite d'eau.
Les gros travaux à la charge du propriétaire
Désormais, un contrat de bail commercial ne peut prévoir de refacturer au locataire :
- « Les dépenses relatives aux grosses réparations » (article 606 du Code civil)
- « Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué. »
La fin de la refacturation des frais de gestion
- La loi Pinel interdit désormais d'imputer au locataire « les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers » du bien faisant l'objet du bail.
« Cette mesure qui rétablit un équilibre financier entre locataire et propriétaires risque d'avoir des conséquences importantes. Les frais de gestion refacturés représentaient en effet 4 à 7% des revenus du propriétaire. Soit ce dernier acceptera de baisser ses marges, soit il augmentera les loyers », commente Xavier Troillard. Il n'est toutfois pas interdit de refacturer des contrats de gestion technique et les honoraires correspondant.
Un état des lieux obligatoire
Si l'état des lieux était souvent d'usage, il devient obligatoire. Il est conseillé de d'effectuer un audit quelques mois avant la remise des clés pour se laisser le temps d'une remise en état si un problème devait être détecter, l'état des lieux étant effectué le jour de la remise des clefs au bailleur. « Nous conseillons d'établir une sorte de check up du local ou de l'immeuble. Ainsi, nous demandons au locataire les factures de contrats d'entretien, le DPE, l'âge de la climatisation, les justificatifs de révision électrique, les factures d'électricité, etc. Ce qui permet de bénéficier d'une vision globale du bien », souligne Xavier Troillard. Là encore, ces mesures doivent être inscrites dans le bail. 
Des différences liées au bail et à la typologie du bâtiment
De nombreuses précisions peuvent encore être prévues dans le bail commercial, qui doit être rédigé de manière adaptée à la typologie du bâtiment. Par exemple, s'agissant des petits ravalements de façade, la règle sera différente en cas de co-propriété ou d'utilisateur unique. Sans compter que selon le bail, les charges pèseront de manière différente sur le locataire ou le propriétaire. Si la loi Pinel modifie la donne de la répartition des charges entre propriétaires et locataires, le bon sens guide de veiller à une gestion régulière et préventive du bien, que l'on soit locataire ou propriétaire.
