Vente d’un local commercial, le locataire est-il prioritaire ?
Dès lors que le propriétaire d’un local loué par bail commercial prend la décision de vendre son bien, il est chargé d’informer son locataire afin qu’il puisse exercer ou non son droit de préemption.
Oui, le locataire du bail commercial peut devenir propriétaire !
C’est dans le cadre du renforcement des droits des locataires que la loi Pinel a été mise en place en 2014. Il est par exemple d’ordre public dans cette loi que lorsque le propriétaire d’un local commercial désire vendre son bien, il doit en informer le locataire afin que ce dernier puisse faire usage de son droit de préemption s’il est intéressé par le local.
Il est important de comprendre que le locataire ne devient pas propriétaire du local commercial par défaut, il le devient uniquement s’il informe le propriétaire actuel de son intérêt pour le rachat du local et s’il réalise ensuite la vente dans les délais fixés par la loi.
Qu’est-ce que le droit de préemption ?
Il s’agit d’un droit légal accordé au locataire lui permettant d’acquérir un bien en priorité à toute autre personne lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de vendre son bien. Dès que le bailleur a informé de manière officielle son locataire via une lettre recommandée qui contient le prix et les conditions de vente, ce dernier dispose d’un mois pour se prononcer et communiquer sa décision (positive ou négative) via lettre recommandée également.
Si le locataire décide d’acheter le local commercial et donc d’exercer son droit de préemption, il doit faire en sorte de conclure la vente dans un délai de deux mois. Délai qui pourra être allongé à quatre mois s’il recourt à un prêt. La vente se fera donc sous condition de l’obtention du financement. Il est également à noter que l’acceptation de l’offre par le propriétaire devient nulle si la vente n’est pas réalisée dans le délai accordé.
Dans le cas où le locataire refuse l’offre de vente et que le bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux, il devra à nouveau en informer le locataire (lettre recommandée annonçant le nouveau prix et les conditions de vente). Un délai d’un mois à compter de la réception de la lettre sera une nouvelle fois accordé au locataire pour communiquer sa décision.
Le droit de préemption s’applique-t-il forcément ?
On rappelle ici que la condition préalable indispensable à l’exercice du droit de préemption est l’existence d’un bail commercial. Ainsi, les baux dérogatoires, précaires, professionnels ou civils ne confèrent par ce type de droit au preneur.
Dans les situations suivantes, le droit de préemption n’est pas applicable lors de la vente d’un local commercial. Le propriétaire est donc uniquement tenu d’informer le locataire qu’il compte vendre son bien.
- La vente unique de plusieurs locaux appartenant à un ensemble commercial
- La vente unique de plusieurs locaux commerciaux distincts
- La vente d’un local au copropriétaire d’un ensemble commercial
- La vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux
- La vente d’un local à un ascendant ou un descendant du bailleur, à l’époux(se), ou partenaire de PACS du bailleur
Continuité ou résiliation du bail ?
Si le locataire n’a pas souhaité acheter le local mais que le bien a été vendu, le bail se poursuit avec l’acquéreur qui devient donc le nouveau bailleur. Il est important de rappeler que les charges et conditions du bail d’origine doivent être strictement maintenues par le nouveau bailleur.
