Les clés pour renégocier votre bail
Vous êtes locataire et votre bail arrive à échéance. Vous envisagez néanmoins d’occuper vos locaux pour quelques années encore. Seulement voilà, la situation a changé, vous souhaitez mettre en place de nouveaux aménagements, l’immeuble qui héberge les locaux a évolué…C’est donc le moment d’amener habilement une discussion avec votre propriétaire pour renégocier votre contrat de bail.
Mettez-vous "dans la peau" de votre propriétaire.
Son profil
Le profil de votre propriétaire en dit long sur ses intentions. Votre propriétaire peut être un particulier, seul maître à bord avec une totale liberté de décision dans ses choix. A contrario, un gestionnaire de SCPI ou de fonds d’investissement par exemple, n’aura pas ce pouvoir ; leur stratégie de gestion sera différente en fonction de leur relation au bien. Un investisseur privé aura le plus souvent une volonté de conservation du bien sur le long terme. Il peut aussi avoir des engagements financiers à l’égard de la banque pour le financement de son acquisition. A l’inverse, un institutionnel a plus l’habitude de « faire tourner » son patrimoine et les échéances mensuelles d’un éventuel remboursement de prêt l’impacteront moins.
Ses intérêts
Votre propriétaire a-t-il intérêt à ce que vous vous réengagiez dans une triennale ? Si l’immeuble qui abrite vos locaux a été rénové ou bénéficie de nouveaux services tels qu’un local vélo, un parking équipé de bornes de recharges, des services de conciergerie… et qu’aucune augmentation de loyer ne vous a été imputée, votre propriétaire peut avoir tout intérêt à vous laisser partir et louer son bien à des conditions plus avantageuses pour lui. En revanche, il ne faut pas hésiter à renégocier avec lui si les conditions de location se sont dégradées : vétusté des locaux, usure des communs, dysfonctionnements divers… Dans tous les cas, les bailleurs auront à cœur de maintenir leur état locatif et de limiter au mieux les risques de vacance locative, sauf si le loyer que vous versez est manifestement sous-évalué.
L’environnement du bien
Les locaux alentours sont-ils vacants ? Si vous êtes dans un cadre attrayant et que l’immeuble ou l’environnement offrent de belles prestations et/ou services, alors vous pouvez penser que les locaux se louent facilement. Mais cela reste un point à vérifier. Menez l’enquête !
Vous pouvez également échanger avec les sociétés voisines pour connaître leurs intentions immobilières. Espèrent–elles quitter leurs locaux prochainement ? Si tel est le cas, face à une offre grandissante de locaux de même nature dans le secteur, votre propriétaire pourrait avoir du mal à retrouver un preneur et aurait tout intérêt à ce que vous restiez quitte à renoncer à quelques avantages. Dans le cas inverse, si les entreprises voisines souhaitent rester dans leurs locaux voire même agrandir leur surface d’occupation, alors votre propriétaire est probablement déjà au fait de ce projet et vous ne serez pas en position de négocier un quelconque avantage supplémentaire dans votre contrat de location.
Ayez une vision aiguisée du marché immobilier de votre secteur
Avant de vous lancer dans de grandes négociations, il est indispensable de bien connaître le contexte immobilier dans lequel s’inscrivent vos locaux. Pour connaître les tendances du marché, n’hésitez pas à investiguer en visitant d’autre biens de même typologie, de même caractéristiques et sur le même secteur géographique que le vôtre. En revêtant le profil d’un entrepreneur en recherche de locaux :
- vous aurez de solides arguments à faire valoir auprès de votre propriétaire pour renégocier une éventuelle baisse de loyer, le financement de potentiels travaux de rénovation ou d’aménagement, voire même une extension de surface…
- vous pourriez être surpris de tomber sur des locaux qui vous conviennent
- votre bailleur pourrait avoir vent de votre démarche et commencer à réfléchir à vous offrir de nouveaux avantages pour vous garder dans ses locaux.
Vous l’aurez compris, ne partez pas au combat sans armes !
Soyez entourés d'une solide armée d’experts en immobiliers d’entreprise !
Une négociation réussie (gagnante / gagnante pour les parties) implique un équilibre entre le montant du loyer, la qualité du locataire, la durée et la sécurité offertes au bailleur par le contrat, les éventuels travaux à prendre en compte.
Dans la négociation, il convient donc de ne pas se focaliser sur le seul loyer.
Il est évidemment possible pour une entreprise, d’effectuer ses démarches en totale autonomie. Sachez toutefois, que l’immobilier d’entreprise est un marché complexe. Pour en deviner les codes, en déjouer les pièges et faire de bons choix, il ne suffit pas d’effectuer quelques recherches sur internet. Vous serez bien souvent face à de grands investisseurs institutionnels et il sera donc préférable de vous appuyer sur des professionnels pour décrypter le marché et mener à bien un travail de « benchmark » et de négociation. A noter, un conseiller immobilier est la plupart du temps rémunéré en cas d’efficacité et donc uniquement lorsque le contrat est signé, il serait donc dommage de se priver de leur expertise !
